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蘇政發(fā)〔2016〕47號
各市、縣（市、區(qū)）人民政府，省各委辦廳局，省各直屬單位：
根據(jù)中央決策部署和省委、省政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見，為有效化解房地產(chǎn)庫存，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，現(xiàn)提出如下實施意見。
一、總體要求
全面貫徹中央關(guān)于深化住房制度改革和提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率的決策部署，突出分類指導、因城施策，強化地方政府主體責任，將去庫存與推進新型城鎮(zhèn)化促進常住人口市民化結(jié)合起來，與完善住房保障體系結(jié)合起來，與促進房地產(chǎn)市場供需平衡結(jié)合起來，與加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級結(jié)合起來，實施精準去庫存、聯(lián)動去庫存和轉(zhuǎn)型去庫存，統(tǒng)籌做好住宅類商品房和非住宅類商品房去庫存工作，推動房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，切實防控市場風險，逐步化解房地產(chǎn)庫存，提高人民群眾宜居水平，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
二、工作目標
到2020年底，全省基本建立符合經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律、購租并舉的住房體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求基本平衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理，住宅類商品房庫存去化周期保持在合理區(qū)間，非住宅類商品房庫存有效化解。
到2016年底，全省商品房庫存規(guī)模和住宅類商品房去化周期有明顯下降，住宅類商品房庫存去化周期力爭控制在16個月以內(nèi)，以省轄市為單位的去化周期原則上不超過20個月。
到2018年底，全省住宅類商品房庫存去化周期力爭控制在14個月內(nèi)，以省轄市為單位的去化周期原則上控制在18個月左右。
目前房價上漲較快、去化周期較短的南京、蘇州兩市重點區(qū)域，要重點支持剛性住房需求，鼓勵引導改善性住房需求，遏制投資投機性住房需求，防范市場風險，避免房價大起大落，著力保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
三、重點舉措
（一）深化戶籍制度改革，有效釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)購房需求。全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市、嚴格控制特大城市落戶條件，促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城落戶。到2020年，新增城鎮(zhèn)常住人口800萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率達到72%，與戶籍人口城鎮(zhèn)化率差距縮小到5%。促進進城落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享有與城鎮(zhèn)居民同等的勞動就業(yè)、基本公共服務(wù)等權(quán)利。研究建立財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制，根據(jù)國家部署建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制。
各地可結(jié)合實際情況，積極支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購房，同時鼓勵開發(fā)企業(yè)給予適當優(yōu)惠折扣出售存量商品房。各商業(yè)銀行對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購買首套住房的，在符合國家政策的前提下，在收入認定、首付款比例、貸款利率、還款方式等方面給予便利和優(yōu)惠。對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購買新建商品房的，各級教育行政主管部門按當?shù)卣猩雽W政策安排其子女就讀。（各市、縣人民政府，省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財政廳、省教育廳、省公安廳、省人力資源社會保障廳、省國土資源廳、人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局）
（二）不斷提升城市宜居性，更好滿足居民購房需求。加快推進長三角城市群之間交通走廊建設(shè)，加強省內(nèi)城市間以及城市內(nèi)部區(qū)域間軌道交通的互聯(lián)互通，提升城市功能，推進產(chǎn)城融合，加強城市外圍地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)，推進不同地區(qū)宜業(yè)宜居協(xié)調(diào)發(fā)展，擴大居民的購房選擇。庫存較大的城市和地區(qū)要有針對性地完善公共服務(wù)設(shè)施配套，提高交通可達性和生活便利性。尤其要加快完善庫存集中區(qū)域的公共交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施配套，保障公共服務(wù)供給到位，促進庫存商品房銷售。（各市、縣人民政府，省發(fā)展改革委、經(jīng)濟和信息化委、交通運輸廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、教育廳、衛(wèi)生計生委）
（三）深化住房制度改革，建立購租并舉的住房制度。以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，建立購租并舉的住房制度。構(gòu)建住房租賃信息政府服務(wù)平臺，規(guī)范管理租賃行為，維護租賃雙方的合法權(quán)益。大力發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資購買庫存商品房，增加租賃市場房源供應(yīng)。培育發(fā)展專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)。對無力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其租房居住，對其中符合條件的困難家庭給予貨幣化租金補助。（各市、縣人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委、財政廳、國資委）
（四）加大棚戶區(qū)改造力度，推進棚改安置和住房保障貨幣化。2016年完成25萬套棚改新開工任務(wù)，到2020年力爭完成70萬套，住房保障體系健全率達到95%以上。將棚戶區(qū)改造、住房保障體系建設(shè)與房地產(chǎn)去庫存有機結(jié)合起來，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。從2016年起，各地原則上不再新建公租房，鼓勵通過收購或長期租賃庫存商品房或社會閑置住房作為公租房，加快實現(xiàn)公租房保障貨幣化。大力推進棚改安置貨幣化，通過團購存量商品住房、搭建公共平臺幫助棚改居民自主購房、直接發(fā)放貨幣補償?shù)确绞剑鸩较瘞齑嫔唐纷》俊８鞯匾獜膰揽刂菩陆ò仓梅浚扇√岣哓泿呕仓锚剟顦藴省f(xié)助群眾購買安置住房、調(diào)整優(yōu)化征收拆遷補償政策等措施，引導棚改居民優(yōu)先選擇貨幣化安置，2016年貨幣化安置比例原則上不得低于50%，庫存較大地區(qū)要進一步提高貨幣化安置比例。加大對貨幣化安置比例較高棚改項目的金融支持，從嚴控制商品住房庫存較大地區(qū)的新建棚改安置住房項目貸款。（各市、縣人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財政廳、人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局、省金融辦）
（五）加大支持力度，有效釋放改善性住房需求。各地可根據(jù)實際情況，對城市老舊社區(qū)居住超過一定年限、只擁有一套住房或無自有住房購買商品住宅的，同城子女、父母通過換購商品住宅實現(xiàn)相鄰居住的，以及購買成品裝修住房和綠色住宅的戶籍家庭制定相應(yīng)的支持政策。鼓勵各地通過優(yōu)先回購老舊社區(qū)居民住房，用作公共租賃住房或鄉(xiāng)鎮(zhèn)學校教師、衛(wèi)生院醫(yī)護人員的周轉(zhuǎn)宿舍。（各市、縣人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）
（六）充分挖掘潛力，用好用足住房公積金。著力做好住房公積金歸集擴面工作。全省公積金每年歸集總額不低于1000億元，支持20萬戶以上家庭購買住房。落實住房公積金差別化貸款政策。繼續(xù)推進住房公積金異地個人住房貸款，庫存量大的地區(qū)，可根據(jù)實際情況適當調(diào)整公積金貸款額度。住房公積金個貸率高、資金流動性緊張的地區(qū)，可通過“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款等渠道籌措資金。（各市、縣人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財政廳、人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局）
（七）全面落實財稅金融優(yōu)惠政策，降低居民購房成本。嚴格執(zhí)行國家出臺的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅（增值稅）、個人所得稅、印花稅和土地增值稅等優(yōu)惠政策。認真貫徹國家制定的差別化住房信貸政策，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化及地方具體情況，省級市場利率定價自律機制及時對商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例進行自律調(diào)整。規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)金融服務(wù)，引導金融機構(gòu)合理確定貸款利率，優(yōu)化貸款審批流程，提升住房金融服務(wù)水平。全面清理涉房金融收費，嚴禁商業(yè)銀行違規(guī)收取承諾費、資金管理費，嚴格限制收取財務(wù)顧問費、咨詢費。清理整頓房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、P2P平臺及小額貸款公司等開展的住房金融業(yè)務(wù)，依法依規(guī)查處打擊為客戶提供“首付貸”融資、加大購房杠桿、違反住房信貸政策的行為。（省地稅局、省國稅局、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局、省金融辦、省公安廳、省工商局）
（八）堅持有保有壓，合理控制土地供應(yīng)節(jié)奏。充分發(fā)揮土地“閘門”調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵作用，根據(jù)市場供需情況和調(diào)控要求，合理確定房產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)供需總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。各地要加強房地產(chǎn)市場研判，根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃及年度實施計劃，結(jié)合住房可售面積、未開工住宅用地數(shù)量和去庫存任務(wù)完成情況，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模。住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模較大的地區(qū)，須減少住宅用地供應(yīng)直至暫停供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，要根據(jù)需要有效增加住宅用地供應(yīng)。房產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房用地規(guī)模過大的地區(qū)，可根據(jù)實際研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案。通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件等，引導未開發(fā)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的養(yǎng)老、文化、科技、體育等新興產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定土地價款。（各市、縣人民政府，省國土資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、經(jīng)濟和信息化委、科技廳、物價局）
（九）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品功能品質(zhì)。各地可根據(jù)市場需求，對在建項目不改變用地性質(zhì)和容積率等前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整優(yōu)化套型結(jié)構(gòu)，滿足居民自住和改善性住房需求。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)大力發(fā)展新型建造方式，推廣裝配式建筑和成品住房，開發(fā)建設(shè)綠色、低碳、節(jié)能環(huán)保的高品質(zhì)住房，提升住房品質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成品住房發(fā)生的實際裝修成本，可按規(guī)定在稅前扣除。認真貫徹國家關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理的相關(guān)政策，優(yōu)化和改進外商投資房地產(chǎn)管理。（各市、縣人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委、財政廳、地稅局、國稅局、經(jīng)濟和信息化委、國資委、科技廳、商務(wù)廳、工商局）
（十）支持商業(yè)辦公用房轉(zhuǎn)型，加快消化非住宅類商品房庫存。支持各地根據(jù)實際情況出臺相關(guān)優(yōu)惠政策，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商業(yè)、辦公、工業(yè)地產(chǎn)改造為孵化器、眾創(chuàng)空間等用房，將庫存非住宅類商品房轉(zhuǎn)為研發(fā)辦公生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、旅游、養(yǎng)老、文化等專項地產(chǎn)，并按規(guī)定享受國家和省有關(guān)政策優(yōu)惠。對領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證超過3年以上未出售的非住宅類商品房，鼓勵開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)。各地建設(shè)發(fā)展總部經(jīng)濟園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)基地等用房，要優(yōu)先向自持物業(yè)企業(yè)商品房傾斜。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將閑置的商業(yè)辦公用房轉(zhuǎn)售為租。（各市、縣人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委、財政廳、經(jīng)濟和信息化委、科技廳、民政廳、文化廳、國資委、旅游局、工商局）
（十一）清理涉房收費，減輕企業(yè)負擔。全面清理房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中的行政事業(yè)性收費和政府定價管理的經(jīng)營服務(wù)性收費，組織開展涉房收費專項檢查，著力解決搭車收費、指定中介壟斷收費等各種亂收費行為，切實減輕企業(yè)成本和居民購房負擔。取消房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中行政事業(yè)性收費項目后，有關(guān)部門和單位依法履行行政管理職能所需經(jīng)費，由同級財政預(yù)算予以統(tǒng)籌安排，保障相關(guān)工作正常開展。對房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)征的土地增值稅，項目建成后要按規(guī)定進行清算，需退還的要及時足額退還。（省物價局、發(fā)展改革委、財政廳、國稅局、地稅局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）
（十二）加強市場監(jiān)管，推進房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)。加大對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中無照經(jīng)營、虛假廣告、霸王合同等違規(guī)行為的查處力度，凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境。加強商品房預(yù)銷售管理，推行商品房買賣合同在線簽定和備案制度。尚未建立存量房網(wǎng)簽業(yè)務(wù)系統(tǒng)的城市，要加快推進系統(tǒng)建設(shè)。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學合理定價。完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管機制，預(yù)防和化解市場風險。大力推進房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。鼓勵各地通過搭建商品房團購平臺、組織房交會等途徑，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略。鼓勵支持優(yōu)質(zhì)誠信房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，推進兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。（各市、縣人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、工商局、物價局）
四、保障機制
（一）強化組織領(lǐng)導。各級人民政府要高度重視房地產(chǎn)去庫存工作，將其作為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風險的一項重要任務(wù)，認真研究謀劃，強化整體部署，切實抓好落實。要堅持精準發(fā)力，采取針對性強的政策措施，綜合運用稅收、信貸、土地供應(yīng)等調(diào)控手段，擴大有效需求，打通供需通道，加快消化庫存。密切關(guān)注商業(yè)、辦公地產(chǎn)項目和已出讓土地尚未開發(fā)建設(shè)的項目，建立健全統(tǒng)計監(jiān)測制度，全面準確掌握房地產(chǎn)庫存情況，統(tǒng)籌推進去庫存工作。全面加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，準確把握走勢，及時化解風險，抑制不合理需求，防止房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。省城市住房和房地產(chǎn)領(lǐng)導小組要建立健全房地產(chǎn)市場運行統(tǒng)計報表制度，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類指導和督促檢查。各成員單位要充分發(fā)揮職能作用，推動各項工作落實。（各市、縣人民政府，省各相關(guān)部門和單位）
（二）強化主體責任。各市、縣人民政府要切實承擔房地產(chǎn)市場去庫存的主體責任，對存量商品房詳細情況開展全面調(diào)查，結(jié)合實施保障性安居工程和城市棚戶區(qū)危舊房拆遷改造，抓緊制訂本地區(qū)商品房去庫存實施方案，細化任務(wù)分解和措施落實，確保目標任務(wù)不折不扣落實到位。各市的去庫存工作方案，于2016年4月底前報省城市住房和房地產(chǎn)領(lǐng)導小組辦公室，并在以后每月底報送庫存去化進展情況，年底前報送年度任務(wù)完成情況。（各市、縣人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）
（三）強化督查考核。省城市住房和房地產(chǎn)領(lǐng)導小組辦公室要研究制定去庫存工作考核辦法，實行定期督促檢查和情況通報制度，實施月報告、季檢查、年考核。對領(lǐng)導重視、措施得力、成效顯著的地區(qū)予以通報表彰獎勵。對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責任不力、效果不明顯的市縣，給予通報批評，必要時進行約談，并按有關(guān)規(guī)定予以追責。及時總結(jié)各地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的好做法，提煉形成可復制的經(jīng)驗，在全省面上推廣。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市、縣人民政府）
（四）強化輿論引導。各地、各有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)市場的正面宣傳引導，充分發(fā)揮各類新聞媒體的作用，準確宣傳房地產(chǎn)去庫存政策，客觀報道房地產(chǎn)去庫存進展情況。對涉及房地產(chǎn)市場的不實信息要及時予以澄清，大力營造有利于化解房地產(chǎn)庫存的良好氛圍。（各市、縣人民政府，省政府新聞辦、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）
江蘇省人民政府
2016年4月5日